収益物件を保有される考え方について

「当社が不動産をご提案する主な理由」

資産形成には様々な手段があります。収益物件の保有をはじめ、勤労によって資産を増やす方法、株式投資、投資信託、商品先物取引、外国為替証拠金取引投資（ＦＸ）などです。
当社では不動産による資産形成をご提案させていただいておりますが、なぜ不動産なのでしょうか。
私たちが不動産をご提案する主な理由は３つです。

1. ミドルリスクに対しミドルリターンが期待できる。
2. レバレッジをきかせることができる。
3. 良い住環境を提供することで入居者に喜んで頂くことができる。

この３つの理由が不動産を提案する醍醐味だと考えています。

１．ミドルリスクに対しミドルリターンが期待できる

収益物件の利益には、主に売却益（キャピタルゲイン）と、賃料収入（インカムゲイン）が存在します。本来はこの２つの収入を合わせて損益を確定することが望ましいと言えます。
まずキャピタルゲインに関していえば、不動産は流動性が低い為、株式のように一気に値段が下がる可能性は少ないと言えます。またインカムゲインに関していえば、条件を良くしても全く借り手がつかない物件は少ないといえるため、大きなリスクを負う事は稀です。そのうえで、不動産オーナーとなってサラリーマンを引退される方もいらっしゃるぐらいのリターンが見込めます。

下記によく耳にする「賃料収入（インカムゲイン）が期待通りに上がらない理由」をあげてみました。

• 物件を購入したが空室が埋まらず、期待通りの利益にならない。
• 元の家賃では空室が埋まらないため家賃を大幅に下げたところ、利回りが低下した。
• 建物や設備の維持・修繕費等が思った以上にかかる。
• 家賃滞納が多く、回収の見込みも強制退去も難しい。
• 近隣に迷惑をかける不良入居者が住んでいて、苦情が絶えない。
• 近くに飲食店があるためニオイのクレームなどに追われている。
• 管理会社が頼りにならず、何も改善されずにいる。

＞＞よくあるトラブル

購入前にしっかりと調査されておいた方が良いことがあるのはもちろんですが、購入後でも対処できるものもあります。発生してしまった事故やクレームは、しっかりと対応していかなければなりません。
上記の中で、一番取り返しのつかない可能性がある事項は「修繕費が思った以上にかかる」です。最悪の場合はタイミングをみて物件を入れ替えられるのもその手法のひとつだと思います。

売却の際の失敗は、取り返しがつかないことも多いので、所有されている物件の売却のタイミング・内容についてはしっかりと勉強していただきたいものです。くれぐれも、売却金額と融資残高だけをみて売却を決定されないようにしてください。
何事にも当てはまることですが、成功の秘訣は「諦めないこと」と「同じ失敗をしないよう工夫すること」だと思います。もちろん失敗を未然に防ぐことにも気を遣っていく必要がありますので、信頼できる不動産会社・管理会社を選び、資産形成のパートナーとして活用していきただきたいです。　しっかりと勉強していただくことによって「ミドルリスク」は「ローリスク」になり得ますし、「ミドルリターン」は「ハイリターン」になり得ると考えています。

２．レバレッジをきかせることができる

不動産投資の魅力の一つは、融資を受けられるために、レバレッジ（てこ）を利かせることができるというものです。例えば物件価格の１０％の自己資金で、１０％の利回りが出る不動産を購入し、それを運用していけば、支払った自己資金は１年で得ることができます。（ローンの返済や税金・経費等があるので実際の自己資金の回収は数年必要です。）

要するに自己資金の１０倍の資産を使って戦えるということになるのです。これがいわゆるレバレッジ効果です。中には１円も自己資金を使わずに成功している人もいますし、全額を自己資金で差し入れて投資を始める方もいらっしゃいます。

その方その方の資産背景などの状況によって、自己資金割合を増やした方が良いのか減らした方が良いのかは変わってきますが、基本的な考え方としては「金利が低いときには借りられるだけ借りる」「金利が高くなれば自己資金を増やす」が「より良い」のではないかと考えています。

３．良い住環境を提供することで入居者に喜んで頂くことができる

「不動産を購入したけれど、毎月の支払いが収入を上回ってしまっている」というオーナー様が当社に相談にいらっしゃいます。そういったオーナー様に共通して見受けられるのが「目の前のお金だけを考えて購入された」点です。毎月入金されるという、不動産会社の提示してきたままの収支シュミレーションを信用し、それだけで購入を決定されます。その後、不動産会社に言われるままに融資のお申込みを行い、不動産会社に言われるままの管理会社に依頼します。

結果、実際に所有してから、多数の問題に直面します。家賃の下落・入居者の一斉退去・高額なリフォーム費用の請求・・・。「こんなはずでは無かった」そういったオーナー様が共通しておっしゃる言葉ですが、インターネットで周辺の賃貸マンションを検索してみると家賃が相場よりも明らかに数千円高い、賃貸契約書の内容が明らかに不自然、不要なリフォーム費用が多く盛り込まれ高額など、少し調べるだけで疑問に思うことが多々あります。

私たちが不動産を提案する主な理由のひとつとして、「良い住環境を提供することで入居者に喜んで頂くことができる」を掲げていることで、この問題は一気に改善します。相場より明らかに高額な家賃設定で入居者に喜んでいただける訳がありませんし、明らかに不自然な契約書で入居者が喜ばれるわけがありません。不要なリフォームを行わないため、いざというときの改修工事や建物の維持管理に関するご提案についてもオーナー様に迅速に対応いただけることが多くあります。

まさに、入居いただいている方にできるかぎり快適にお住まいいただくことが、オーナー様のより良い資産形成に繋がっていくと考えています。

今から不動産経営を始める方へ

「いつの時代でもその時代のメリット・デメリットがあります」

例えば、不動産価格が高騰しているときは、比較的好条件での融資が受けやすい時期です。逆に不動産価格が下落しているときは、比較的融資の条件が悪くなる時期です。ですので、不動産価格が高騰しているから不動産に参入すべきではない、ということでもありません。

適切に時代背景を理解し、その時代に応じて不動産経営をはじめられることが大事です。

賢い不動産業者の選び方

「不動産経営には多種多様の問題が存在し、それを解決する力が必要です。」

数ある不動産業者の中から、パートナーになりそうな会社を見つけるのは非常に大変です。

不動産を所有されるまでも、購入しようとした不動産が購入できなかったり、融資が思い通りに通らなかったりと問題に直面し、所有されることがゴールになっているオーナー様がいらっしゃいます。不動産経営は、所有されてから第２のスタートが始まり、所有されてからの方が重要なのは明確です。

パートナーとなる会社が税務・法務・建築等さまざまな問題に関し、しっかりとしたご提案ができるかどうかを見極めていただく必要があります。

当社は、各専門分野の税理士や弁護士などと提携し、常に迅速に問題を解決できる体制を整えております。